Home . Voorbeeldprojecten . Overzicht projecten
Project Mariaplaats Utrecht
| bijgewerkt op 10 juli 2007 |
| Planning: | van 1 januari 1990 t/m 1 januari 1998 | | Projectfase: | afgerond / uitgevoerd | | Thema's: | Stedelijk gebied, Cultuurhistorie | Cultuur-historisch
fenomeen: | Archeologisch
Historisch geografisch
(steden)bouwkundig
| Geografische
ligging: | gemeente Utrecht | | Provincie: | Utrecht
| | Belvedere ID: | website28 |
Gerelateerde RO-dossiers:
 Het project
Samenvatting
De ontwikkeling van woningbouw op de Mariaplaats, in het hartje van Utrecht, is misschien wel een van de meest aansprekende Belvedere-voorbeelden. Het project laat zien dat het benutten van cultuurhistorie het verschil kan maken tussen mislukking en succes, niet alleen wat betreft het inhoudelijke resultaat, maar ook wat betreft de samenwerking en de politieke overtuigingskracht. Cultuurhistorie bindt samen.
Aanleiding
Begin jaren tachtig wilde de gemeente Utrecht op een grote parkeerplaats midden in het centrum van de stad nieuwe woningen bouwen. Die plek, de Mariaplaats, was oorspronkelijk een uit de elfde eeuw stammende ‘immuniteit’, een terrein waarin een kerk centraal stond en waaromheen de kanunniken hun huizen hadden gebouwd. Maar eind jaren tachtig was in het zuidelijk deel van de immuniteit, waar de woningbouw was gepland, van die geschiedenis bijna niets meer te zien.
Voor de ontwikkeling van de locatie schreef de gemeente een prijsvraag uit: het winnende ontwerp zou worden uitgevoerd. De ontwerpers kregen een vuistdik boek aan (technische) randvoorwaarden mee; de creatieve invulling werd vrijgelaten.
Na de selectie van het winnende ontwerp (ingestuurd door een projectontwikkelaar en een architect) ontstond bij ambtenaren echter het gevoel dat de wedstrijd niet had opgeleverd wat men wenste: de essentie van de plek kwam niet tot zijn recht. Daardoor bleven de plannen een tijd lang liggen. Toen de projectontwikkelaar failliet ging, opende dat nieuwe perspectieven. Begin jaren negentig formuleerde men de opdracht opnieuw: niet de technische randvoorwaarden moesten centraal staan, maar het ‘verhaal’ van de locatie.
Opgave
Uitgangspunt in het project bleef dat er op de parkeerplaats nieuwe woningbouw gerealiseerd moest worden, met voor elke woning een parkeerplaats. Uiteraard moest die woningbouw voldoen aan de wettelijke normen en regels, maar voor de ontwerpopdracht werden die technische randvoorwaarden losgelaten. Daarvoor in de plaats kwam een cultuurhistorische onderlegger, samengevat op 1 A-4tje. Essentie van die onderlegger was dat het ontwerp recht moest doen aan de geschiedenis van de plek.
De Mariaplaats was zoals gezegd lange tijd een immuniteit geweest, met midden in een kerk en daar omheen de huizen. Een muur grensde de immuniteit af van de stad; deze muur gaf ook het gebied aan waar de stedelijke verordeningen niet golden - met andere woorden, waar ze ‘immuun’ voor waren. Typisch voor de immuniteiten was dat de grote claustrale huizen van de kanunniken op verschillende hoogtes op langgerekte percelen stonden met daarachter de veel lagere dienstgebouwtjes. Na de reformatie in 1580 werden op de voormalige immuniteit nieuwe straten aangelegd waardoor de middeleeuwse claustrale huizen veelal achter de nieuwere bebouwing verdwenen. Zo ontstond er een structuur waarbij de hoogste bebouwing - de middeleeuwse huizen - in het midden kwam te staan, terwijl aan de voor- en achterzijde deze huizen ingebouwd waren door lagere bebouwing. Hoewel de immuniteit eind twintigste eeuw allang verdwenen was, was de infrastructuur van de omliggende wegen nog wel geënt op de immuniteitsstructuur. Ook lagen de fundamenten van de immuniteitsgebouwen nog onder het parkeerterrein.
Werkwijze
De grondslag voor het succes van de Mariaplaats ontstond in de periode van herformulering van de opdracht, begin jaren negentig. Zowel de gemeente als de nieuwe projectontwikkelaar Bouwfonds (die zich ontfermd had over de failliete boedel van de prijsvraagwinnende ontwikkelaar) wilden kwaliteit leveren. Stap voor stap ontstond een projectteam dat de relevante expertise in zich droeg.
Het initiatief lag in eerste instantie bij de projectontwikkelaar. Hij raakte in gesprek met de gemeentelijke wijkmanager van de binnenstad, die op zijn beurt voor inspiratie te rade ging bij de cultuurhistorische dienst van de gemeente. Die leverde een inspirerend verhaal, waarvoor zowel ontwikkelaar als politiek warm liepen. Samen met het gemeentelijk ontwikkelingsbedrijf, de stedenbouwkundige dienst en de afdeling volkshuisvesting, vormden de cultuurhistorische dienst en de wijkmanager het projectteam, onder leiding van de projectontwikkelaar. Gezamenlijk koos het projectteam een architect, die aan het projectteam werd toegevoegd. Doorslaggevend voor de keuze van de architect was het feit dat hij zich expliciet wilde laten inspireren door de geschiedenis van de plek en de stad als geheel. Er werd afgesproken dat alle belangrijke keuzes in het ontwerptraject gezamenlijk werden genomen. Het ontwerpproces was daarmee niet het exclusieve domein van de ontwerper.
Belangrijk voor de succesvolle samenwerking tussen de leden van het projectteam was dat er tijdens de planontwikkeling geen personeelswisselingen plaatsvonden. De leden vonden elkaar in een gedeelde ambitie en een gedeeld enthousiasme voor de cultuurhistorische mogelijkheden van de Mariaplaats. Daardoor groeide het wederzijdse vertrouwen.
Dat vertrouwen kwam ook tot uiting in de manier waarop de gemeente haar opdrachtgeverschap vorm gaf. In plaats van het opdrachtgeverschap af te bakenen in randvoorwaarden en een ingekaderd ontwerpprogramma, bleef er onderhandelingsruimte bestaan. Steeds bleef de cultuurhistorische referentie als inspiratiebron voorop staan, waardoor men de druk kon weerstaan om te voldoen aan allerlei min of meer gedetailleerde en sectorale randvoorwaarden. Voor de gemeente betekende dat meer verantwoordelijkheid, maar ook meer sturing.
Belangrijk aspect tijdens de planvorming was dat de verschillende gemeentelijke afdelingen, de architect én de projectontwikkelaar elkaar een blik in ieders keuken gunden – niet alleen tijdens formele overlegmomenten en de gangbare kanalen (zo had de architect direct toegang tot alle relevante cultuurhistorische gegevens), maar ook tijdens meer informele uitwisselingen. Een groot deel van het plan kwam tot stand tijdens en na gezamenlijke stadswandelingen en gesprekken in cafés.
De ontwikkelaar kon door die open aanpak en het wederzijdse vertrouwen zijn exploitatiedilemma’s ter sprake brengen, waarvoor vervolgens in gezamenlijkheid een oplossing gezocht kon worden. De grondslag daarvoor was een akkoord over de uitgifteprijs van de grond. De gemeente had bij de start wel een indicatie van een minimale grondprijs bepaald waarbij de gemeentelijke begroting sluitend was, maar ze had daarbij niet ingezet op maximalisatie van economisch profijt. Daardoor werd de druk voor de ontwikkelaar om een minimum bouwvolume te realiseren kleiner en bleef er meer ruimte over om tot creatieve exploitabele oplossingen te komen.
Ook voor de gemeente was deze werkwijze anders dan gebruikelijk. Er konden immers geen harde garanties afgegeven worden over het eindresultaat. Daarom was het belangrijk dat er tijdens het ontwerpproces bestuurlijke rugdekking was en goede relatie met de raad.
Door dit flexibele ontwerpproces – met cultuurhistorie als richtinggevende drager - bleef er ruimte om tijdens het proces nieuwe inzichten en ideeën mee te nemen. Zo kon een bijzondere mozaïekvloer, die voorafgaand aan de bouw werd blootgelegd, ontwerptechnisch én budgettair worden ingepast. Deze mozaïekvloer – de ‘vloer van Bloemaart’ – was een oorspronkelijk vloer uit één van de kanunnikenhuizen. Normaal gesproken zou zo’n vloer in stukjes naar een museum zijn getransporteerd en de vrijgekomen ruimte zou als bouwvolume zijn benut; nu werd die ontdekking in meerdere opzichten uitgebuit, niet alleen in het ontwerp, maar ook in publicitair opzicht.
Aan de opgravingen is veel bekendheid gegeven en omwonenden hadden regelmatig gelegenheid om ter plekke de resultaten van de opgravingen te bezichtigen en kennis te nemen van de geschiedenis van de plek. Mede daardoor kreeg het project een positieve reputatie.
Resultaat
Zoals gezegd heeft cultuurhistorie vanaf het begin het ontwerp voor de nieuw te bouwen woningen en de stedenbouwkundige invulling van de Mariaplaats gevoed. Met name de stedenbouwkundige structuur van de voormalige immuniteit is als inspiratiebron benut, waarbij nieuwe vondsten en inzichten tijdens het ontwerpproces zijn geïntegreerd.
De uiteindelijk gerealiseerde bebouwing, inclusief de plaats van de toegangspoorten, past vrijwel naadloos op de oorspronkelijke plattegrond van de immuniteit. Op het binnenterrein van de Mariaplaats staat nu een hoger (hoofd)gebouw met vier woonlagen plus kap, met daaromheen lagere bebouwing. Door te refereren aan de middeleeuwse en latere bouwvolumes – zij het in een hedendaagse uitvoering – harmonieert de nieuwbouw met de historische omgeving van de Utrechtse binnenstad. De materiaalkeuze en de afwisseling tussen wit pleisterwerk en rode baksteen verwijst naar de middeleeuwen – maar wel in een eigentijdse uitvoering. De blootgelegde, oorspronkelijke mozaïekvloer heeft een belangrijke plaats in het ontwerp gekregen. Sinds 2005 is er rond de vloer een expositieruimte ingericht.
Al met al heeft de bebouwing hierdoor net zo’n besloten karakter gekregen als het nog deels bestaande noordelijke deel van de immuniteit en het omringende stedelijke gebied, met gevarieerde semi-openbare ruimtes en smalle, onverwachte doorgangen.
Met de invulling van de Mariaplaats heeft Utrecht een kwalitatief hoogwaardig woningbouwproject opgeleverd op een in het oog springende plek. De Mariaplaats is een landelijk referentieproject geworden; nog regelmatig wordt aan de hand van de bouw van de Mariaplaats de geschiedenis van de stad Utrecht verteld.
De woningen op de Mariaplaats zijn gemakkelijk verkocht tegen een hogere prijs dan aanvankelijk voorzien (wat overigens ook met het gunstige economische tij te maken had). Door de stedenbouwkundige kwaliteit als uitgangspunt te nemen, is ook programmatische winst behaald, omdat uiteindelijk ongeveer tien procent meer woningen gerealiseerd is dan in het begin was voorzien. Ook is er minder seriematig gebouwd en is het aanbod van woningen typologisch gedifferentieerder. De meerwaarde van de Mariaplaats blijkt ook uit het feit dat de doorloop van de woningen gering is; mensen houden van hun plek en het onderhoud blijkt relatief gemakkelijk. Tot slot zijn zonder uitzondering de betrokkenen ook jaren na dato nog trots op het resultaat.
Kompas
Het Belvedere Kompas is een hulpmiddel om Belvedere projecten op te zetten. Het Kompas biedt inhoudelijke tips en voorbeeldprojecten.
Van het project Mariaplaats is vanwege het veelzijdige karakter eveneens een uitgebreide projectbeschrijving van de opzet en aanpak gemaakt aan de hand van de specifieke onderwerpen uit het Kompas.
U kunt deze beschrijving downloaden in PDF-formaat:
Kompas beschrijving Mariaplaats
Voor meer informatie over het Kompas of het opzetten van een Belvedere project kunt u terecht in het onderdeel project opzetten.
Betrokken partijen
Initiatiefnemers / opdrachtgevers
Uitvoerders
Leermomenten / succesfactoren
De Mariaplaats is een van de projecten geweest die bij het schrijven van de Nota Belvedere is gebruikt als inspirerend voorbeeld van het adagium 'behoud door ontwikkeling'. Het project is in 1998 onderscheiden met de landelijke stadsvernieuwingsprijs. Aanvullende informatie
Meer informatie
Er zijn verschillende publicaties verschenen over de Mariaplaats, waaronder E. van Ginkel: Verleden wijk. De immuniteit van Sint-Marie, Utrecht 1998 en Geert Bekaert: bOb van Reeth architecten, Gent 2000.
Zie ook: www.utrecht.nl/cultuurhistorie.
Contactpersoon
StadsOntwikkeling Utrecht, E.M. Kylstra, 030-2863990, e.kylstra@utrecht.nl |
