Home . .
RO-dossier Herontwikkeling historische complexen/gebouwen
| bijgewerkt op 6 juli 2006 |
Ruimtelijk vraagstuk en Belvedere
‘Wil een monument voort blijven bestaan, dan zal het zijn brood moeten verdienen’. Een stelling die aangeeft dat functionaliteit belangrijk is voor het behoud van historische complexen en gebouwen. De ‘behoud door ontwikkeling’-benadering van Belvedere richt zich niet op sec de restauratie van historische objecten (taak voor de monumentenzorg). De gebiedsgerichte herontwikkeling van historische gebouwen en complexen staat centraal: ruimtelijke ontwikkelingen met een breder perspectief, waarbinnen cultuurhistorische waarden functioneel, als inspiratiebron en/of als kwaliteitstoevoeging worden ingezet. Deze benadering heeft als voordeel dat projecten rendabel kunnen worden gemaakt door kosten (voor bijvoorbeeld het opknappen van historische objecten) te verevenen met opbrengsten (van bijvoorbeeld nieuwbouw).
Achtergrondinformatie over het ruimtelijk vraagstuk
In veel steden zijn historische gebouwen en complexen in onbruik geraakt: fabriekspanden, pakhuizen, scholen, kerken, kloosters, kazernes. Deze beeldbepalende gebouwen zijn dragers van de identiteit van een stad. In het verleden zijn veel van deze objecten verdwenen. De laatste decennia wordt meer gezocht naar mogelijkheden om de objecten een nieuw leven te geven. De groeiende marktvraag naar kwalitatief hoogwaardige woon- en werkmilieus met een ‘eigen identiteit’ werkt hierbij stimulerend.
Herontwikkeling is een lastige opgave. Bouwtechnisch zijn de objecten niet toegerust op hedendaagse gebruikseisen en regelmatig zijn er bijkomende problemen, zoals bodemverontreiniging. Projecten kunnen daardoor grote financiële risico’s met zich meebrengen. Er zijn diverse manieren om deze risico’s te verminderen:
- herontwikkeling van objecten voor functies die opbrengsten genereren (wonen, werken, handel);
- herontwikkeling van objecten combineren met nieuwbouw, waardoor verevening binnen projecten plaats kan vinden (gebiedsgerichte benadering);
- zoeken naar extra financieringsmogelijkheden voor herontwikkeling in de vorm van subsidies, laagrenderende leningen en fiscale voordelen.
Vanuit Belvedere wordt de tweede, gebiedsgerichte benadering gestimuleerd. Naast financiële mogelijkheden biedt de gebiedsgerichte aanpak kansen om het verhaal dat aan een historisch object is verbonden, richtinggevend te laten zijn voor de nieuwe functie. Zo wordt het verleden functioneel doorgetrokken naar het heden.  Beleid & regels
Bij herontwikkeling van historische objecten is een aantal beleidskaders van toepassing:
- Ten eerste is het van belang of het object een door de overheid aangewezen monument is. Voor rijksmonumenten zijn regels vastgelegd in de Monumentenwet. De Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten is verantwoordelijk voor de handhaving van deze wet. Provinciale en gemeentelijke afdelingen monumentenzorg kennen regels (verordeningen) voor eigen provinciale en gemeentelijke monumenten. Genoemde wetten en verordeningen bieden het kader voor de selectie en aanwijzing van monumenten en geven aan wat de rechten en plichten voor eigenaren zijn bij onderhoud, verandering, of sloop van monumenten.
- Ten tweede is het Bouwbesluit van belang. De regels in dit besluit zijn niet altijd even makkelijk toe te passen op historische gebouwen. In veel gevallen is kunst en vliegwerk nodig om aan vereisten ten aanzien van bijvoorbeeld maatvoering, veiligheid, materiaalgebruik of duurzaamheid, te voldoen.
- Tenslotte is bij herontwikkeling van historische complexen en gebouwen, zeker als wordt gekozen voor een gebiedsgerichte benadering, het reguliere ruimtelijke beleid van toepassing (zie onderstaande koppelingen).
Financieringen
Herontwikkelingen zijn vaak duurder dan ‘gewone’ projecten omdat ze complexer van aard zijn (onderzoek, regels, benodigde bouwaanpassingen). Het bijzondere eindresultaat van herontwikkelingsprojecten kan echter ook vaak rekenen op hogere opbrengsten bij verkoop of verhuur. Overheden zijn veelal niet bereid of in staat om de (risico’s van) financiering van een herontwikkelingsproject op zich te nemen. Partijen die dit wel kunnen zijn projectontwikkelaars of gespecialiseerde fondsen/stichtingen:
- Projectontwikkelaars streven naar een sluitende exploitatie van projecten. De herontwikkeling van een historisch object wordt uitdagend gevonden, mits het voldoende geld oplevert.
- Veel historische gebouwen en complexen leveren (te) weinig rendement op voor marktpartijen. Er bestaan gespecialiseerde fondsen en stichtingen die, vanuit een maatschappelijke doelstelling, genoegen nemen met minder rendement en die de herontwikkeling van deze objecten wel op zich nemen. Overigens zijn marktpartijen vaak aandeelhouders in deze organisaties. Voorbeelden zijn de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEI) en de NV's Stadsherstel.
- Ook steeds meer woningcorporaties hebben monumentale objecten en complexen met een herontwikkelingsdoelstelling in portefeuille.
De begroting van herontwikkelingsprojecten is sterk afhankelijk van de mogelijkheden om aanvullende financiering te vinden voor onderzoek, ontwerpsessies of speciale bouwtechnische aanpassingen. Er zijn drie vormen van financiering: subsidies, fiscale regelingen en vereveningsconstructies.
- Voor objecten met een monumentenstatus zijn restauratiesubidies van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en provinciale/gemeentelijke monumentensubsidies voorhanden. Er bestaan ook (particuliere) fondsen, als het Nationaal Restauratiefonds, het VSB-fonds en het Prins Bernhard Cultuurfonds, die monumentensubsidies of laagrenderende leningen verstrekken.
- Voor objecten die geen monumentstatus hebben is meer creativiteit nodig. Bij herontwikkeling kan in breder verband worden gezocht naar additionele financiering vanuit bijvoorbeeld ISV-budgetten (Cultuurimpuls), regelingen voor herstructurering van bedrijventerreinen, Europese regelingen etc. Voor idee- en planontwikkeling rond gebiedsgerichte herontwikkeling van historische complexen en gebouwen kan beroep worden gedaan op de Regeling Projectsubsidies Belvedere.
- Eigenaren van monumenten genieten fiscale voordelen. Dit is ook een vorm om hogere kosten van de (herontwikkeling van) historische gebouwen en complexen te compenseren.
- Tot slot is er de financieringsvorm van verevening. Indien het object wordt ingepast in een ruimer (gebiedsgericht) project, kunnen onrendabele plandelen voor herontwikkeling worden afgedekt door rendabele plandelen voor nieuwbouw.
Betrokken partijen
Bij herontwikkeling van historische complexen en gebouwen is er, naast de ontwikkelende marktpartij en de controlerende gemeente, een rol weggelegd voor:
- De ontwerper, die als taak heeft een historisch object om te vormen tot een functioneel object voor hedendaagse behoeften; zonder het karakter (de identiteit) ervan aan te tasten.
- De kenner van historische complexen en gebouwen, die toezicht houdt op en meedenkt over de hernieuwde inzet van monumentale waarden. Deze kenner kan vertegenwoordiger zijn van gemeente, provincie, Rijksdienst voor de Monumentenzorg, Nationaal Contact Monumenten, Monumentenwacht of een lokale historische vereniging. Zijn achtergrond is niet belangrijk, zijn houding des te meer: voor een succesvol project zijn flexibiliteit en ontwikkelingsgerichtheid een vereiste.
- De eindgebruiker van het te herontwikkelen object, die ook wensen en ideeën heeft over de functionaliteit en de beeldkwaliteit van zijn toekomstig bezit.
- Andere belanghebbenden, die via inspraakprocedures grote invloed kunnen uitoefenen op projecten (zowel in positieve als negatieve zin).
- Het op één lijn krijgen van alle partijen is een gave apart, zeker gezien de verschillen in belangen, kennis en handelswijzen. Vaak is de inzet van een onafhankelijke procesbegeleider van doorslaggevende betekenis.
Betrokken partijen:
Projecten
Gerelateerde projecten:
Artpark
|
Bauausstellung
|
Borgstee Nittersum
|
Creativity and the city; Westergasfabriek
|
Culturele vrijstaat: planontwikkeling voormalige rioolwaterzuivering
|
De maatschappij van weldadigheid, monument in beweging
|
De Meelfabriek Leiden
|
De Vesting Brielle
|
Doolhoven en labyrinten in Nederland
|
Fort Altena en de A27
|
Fruithavens Rotterdam: van overslag naar omslag
|
Gebiedsvisie omgeving Bodenhaven
|
Groenteappel
|
Hergebruik Nieuwe Hollandse Waterlinie
|
Herinrichting stedelijke complexen van industrieel erfgoed
|
Herontwikkeling NatLab op het Park Strijp Eindhoven
|
Herontwikkeling Remisekwartier Havenstraat Amsterdam
|
Herontwikkeling Steenfabriek tot Cultuurplaetse, Wijk bij Duurstede
|
Herstel van de Stelling van Den Helder
|
Het sternet getransformeerd
|
Historische Middenas Willem Arntsz Hoeve
|
IJdijken: een Dijk van een Dijk
|
Impuls voor Groot Hinkeloord
|
Industrieel erfgoed Kinderdijk Oost
|
Integrale Gebiedsuitwerking Stolwijkersluis
|
Kansen door kennis, ontsluiting van kastelen en borgterreinen
|
Kasteeldomeinen Limburg
|
Kasteellandschap Asten: oude wortels, nieuwe tradities
|
KVL Oisterwijk
|
Landgoed Woudhuis
|
Landschap van de koude oorlog: IJssellinie en Veluwe
|
Landschapsplan Zonnestraal
|
Lege silo's - nieuwe vulling, hergebruik silocomplexen in Overijssel
|
Levend Landgoed Groevenbeek
|
Lijn op stelten - Hofpleinlijn Rotterdam
|
Maken en Laten; Pieter Buys, 20 jaar tuin- en landschapsarchitectuur
|
Molengang in de Wilde Venen
|
Nieuwbouw Amsterdams Lyceum in Plan Zuid van Berlage
|
Nieuwe Hollandse Waterlinie: atlas van versteende ridders
|
Omstreden erfgoed – de Atlantikwall van Rijnmond tot IJmond
|
Passie voor het Merwedekanaalgebied
|
Pieter Buys, tuin- en landschapsarchitect 1946-2006
|
Rotsoord
|
Second life voor Creatieve Fabrieken
|
Stedelijk openluchtmuseum de Goirkestraat in Tilburg
|
Stelling van Amsterdam
|
Steyl in Stijl, toekomst voor Kloosterdorp Steyl
|
Transformatiestudie de Vereeniging Hengelo
|
Transformatiestudie Koninlijke Ten Cate-fabriek
|
Veenhuizen – meer dan de som der delen
|
Versterkt Den Bosch
|
Waalfront Nijmegen. Koers West, Cultuurhistorie in zicht!
|
Watermolens in het Dommeldal
|
Weespertrekvaart
|
Werk Spoor 2001, transformatie van het Oosterburgeiland in Amsterdam
|
Aanvullende informatie
In 2004 heeft onderzoeksbureau BCI, in opdracht van Projectbureau Belvedere, de interesse voor en betrokkenheid van marktpartijen bij het culturele erfgoed in Nederland verkend. De herontwikkeling van historische gebouwen en complexen nam in dit onderzoek een prominente plaats in. De rapportage van het onderzoek bevat voorbeelden van (succesvolle) herontwikkelingen en aanbevelingen aan publieke en private partijen om het succes van herontwikkelingsprojecten te vergroten. Het rapport ‘Cultureel erfgoed: voor en door de vastgoedmarkt’ is via onderstaande link op te vragen. Naar aanleiding van dit rapport is ook een artikel verschenen in het tijdschrift Realestate Magazine. Ook dit artikel is via de link op te vragen.
In 2005 vond, onder leiding van adviesbureau Ecorys, een vervolgonderzoek plaats. Dit onderzoek bracht publieke en private partijen bijeen rond twee concrete Belvedere cases: het oude industrieterrein Rotsoord in Utrecht en de voormalige kolonie Frederiksoord in Drenthe. De partijen bogen zich gezamenlijk over de herontwikkelingskansen en verkenden zo de mogelijkheden en eisen voor succesvolle publiek-private interactie. Het rapport 'Finding the Future in the Past' is op te vragen via onderstaande link.
In de bibliotheek zijn tevens enkele rapportages van herontwikkelingsprojecten die zijn ondersteund vanuit de Belvedereregeling te raadplegen.
Gerelateerde bibliotheek bestanden:
|
