Home . .
RO-dossier Herbestemming agrarische gebouwen
| bijgewerkt op 9 december 2009 |
Behoud door herontwikkeling van agrarische gebouwen
Jaarlijks stoppen zo’n vierduizend boeren met hun bedrijf. De agrarische gronden gaan meestal over naar andere boeren. Voor de boerderij en stallen die na bedrijfsbeëindiging overblijven hebben de andere agrariërs over het algemeen weinig belangstelling. De stallen zijn ouderwets en kosten handenvol geld. Daarom worden veel boerderijen gesloopt. De afgelopen 60 jaar is 55% van alle boerderijen in ons land verdwenen.
De vrijkomende agrarische bebouwing (afgekort tot vab’s) zou opnieuw, voor andere doeleinden gebruikt kunnen worden. Hergebruik van vab’s heeft veel voordelen. Waardevol cultuurhistorisch erfgoed kan behouden blijven, terwijl tegelijkertijd onderdak geboden kan worden aan nieuwe economische bedrijvigheid op het platteland of ingespeeld kan worden op een koopkrachtige vraag naar landelijk wonen. Op die manier kan de sociaal-economische vitaliteit en de leefbaarheid van het platteland versterkt worden, die door veranderingen in de landbouw onder druk zijn komen te staan.
Hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing is daarmee een duidelijk voorbeeld van behoud door (her)ontwikkeling. Belvedere ten voeten uit.
Achtergrond: enkele feiten
Het agrarisch cultureel erfgoed wordt bedreigd. Van de 190.000 boerderijen die ons land rond 1940 telde, is tegenwoordig minder dan de helft over - een ontwikkeling die nog steeds doorgaat.
Hergebruik van agrarische gebouwen is al dagelijkse praktijk. Uit een studie in Friesland en Drente blijkt dat er in beide provincies jaarlijks 150 vrijgekomen agrarische gebouwen worden hergebruikt. Het overgrote deel (83%) wordt gebruikt als woonhuis. Nieuwe economische bedrijvigheid vindt plaats in 17% van de vrijkomende boerderijen. De activiteiten zijn zeer divers, van adviesbureaus, dierenpensions en schildersbedrijven tot conferentieoorden en machineverhuurders.
Hergebruik van vab’s stimuleert de plattelandseconomie. In Friesland zijn 1100 niet-agrarische nieuwe bedrijven gevestigd in oude boerderijen, met in totaal 4000 arbeidsplaatsen. In Drente gaat het om 1200 niet-agrarisch gebruikte boerderijen, goed voor in totaal 3700 arbeidsplaatsen. Het gaat dus om volwaardige vervanging van de agrarische bedrijvigheid. Hergebruik van vab’s speelt in op een groeiende vraag naar landelijk wonen.
Achtergrond: dilemma’s
In het verleden zijn gemeenten, provincies en rijk over het algemeen terughoudend geweest in het toestaan van het hergebruik van vab’s. Daarvoor zijn de volgende redenen:
1) Niet-agrarishe bedrijvigheid kan verkeersaantrekkend werken en leiden tot verkeersproblemen. Dat geldt vooral voor grotere bedrijven als transportbedrijven of vergadercentra.
2) De fysieke groeimogelijkheden van bedrijven in vab’s zijn beperkt. Bij uitbreding kan het historische karakter van boerderij en erf worden aangetast.
3) Als een vab wordt gebruikt voor niet-agrarische bedrijvigheid of voor wonen kan dat betekenen dat de blijvende buurman-veehouder vanwege de stankwetgeving beperkt worden in zijn uitbreidingsmogelijkheden. In het verleden gingen gemeenten en provincies daarom vaak niet akkoord met functiewijziging. Voor de reconstructiegebieden - waar deze problematiek uiteraard het sterkst speelt - geldt na vaststelling van de reconstructieplannen met de nieuwe stankwetgeving een soepeler regime. Het betekent ondermeer dat voor stoppende boerderijen die gebruikt gaan worden als woonhuis het 'agrarische' beschermingsniveau gehandhaafd blijft, waardoor de buurman dus niet in de problemen komt.
Voor de niet-reconstructiegebieden blijft de huidige stankwetgeving voorlopig gehandhaafd.
Voor ondernemers en bewoners zijn er bij het hergebruik van vab's overigens ook vaak beperkingen. De kosten voor herstel, inrichting en onderhoud zijn vaak hoog, terwijl de eisen voor verbouwing van (rijks)monumenten vaak als rigide worden ervaren.  Beleid & regels
De verantwoordelijkheid voor en de vormgeving van het vab-beleid ligt in eerste instantie bij de gemeente. Die bepaalt of er op een bepaalde locatie wel of geen functiewijziging mogelijk is, en onder welke voorwaarden.
De provincie geeft daar ondermeer via het streekplan sturing aan, door aan te geven welke (economische) functies in principe wel en niet welkom zijn in vab’s, en hoe de gemeente daarin kan sturen. Diverse provincies werken daarnaast aan een actiever spoor, waarin zij gemeenten bijvoorbeeld via een handreiking ondersteunen. Zo heeft de provincie Zeeland de zogenaamde 'Positieve Lijst' opsteld, waarin zij aangeeft welke nevenfuncties op bestaande bedrijven en welke nieuwe functies in vrijkomende agrarische gebouwen zijn toegestaan, en welke (landschappelijke en ruimtelijke) tegenprestaties de bedrijven daarvoor moeten leveren.
Het beleid rond vab’s is in beweging. Voorheen was het (provinciale en gemeentelijke) beleid restrictief. Zo werd bijvoorbeeld splitsing van boerderij (een woonhuis voor 'opa' in de oude stal) niet toegestaan. Tegenwoordig wordt steeds meer de (sociaal-economische) waarde gezien van niet-agarische functies in vab’s. In de Nota Ruimte schrijft het kabinet dat ze de mogelijkheden voor hergebruik en nieuwbouw in het buitengebied wil verruimen om het economisch draagvlak en de vitaliteit van de landelijke gebieden te versterken.
Regels voor het gebruik van vab’s kunnen op verschillende manieren worden verankerd. Denk aan een private overeenkomst, het bestemmingsplan, de welstand, of aan eisen in een beeldkwaliteitsplan of landschapsontwikkelingsplan. Steeds vaker wordt gebruik gemaakt van het principe van de Positieve Lijst van de provincie Zeeland, waarin ontwikkelingsruimte voor bedrijven wordt uitgeruild tegen een kwalitatieve investering in de omgeving. Cultuurhistorie en landschappelijke identiteit kunnen daarin een belangrijke rol spelen.
In discussies over het vab-beleid speelt vaak ook de vraag over het toestaan van niet-agrarische nevenfuncties op een agrarisch bedrijf, zoals een theeschenkerij, mini-camping of makelaarskantoor. Ook het toestaan van die nevenfuncties kan immers bijdragen aan de levensvatbaarheid van het agrarische bedrijf, en daarmee aan het behoud van het historische erf en de gebouwen - mits er uiteraard aan het toestaan van die nevenfuncties kwalitatieve eisen worden gesteld.
In het dossier Bouwen in het Buitengebied leest u meer over beleid en regelgeving omtrent nieuwbouw, uitbreding en nevenfuncties.
Financieringen
In de meeste gevallen is de financiering van het hergebruik van een vab een particuliere aangelegenheid: de ondernemer of toekomstige bewoner bekijkt zelf met zijn bank of hij de financiering rond kan krijgen. Aanvullende financiering is dan niet nodig.
Als provincie of gemeente aanvullende kwaliteitseisen stelt (zie onder beleid en regels), kan dit tot extra kosten leiden. Die zijn echter vaak mee te financieren.
Om te stimuleren dat eigenaren bij de verbouw of herinrichting van vab's rekening houden met streekeigen architectuur, materiaalgebruik en erfinrichting hebben diverse provincies en gemeenten regelingen en subsidies voor (cultuurhistorisch) advies en ondersteuning bij de verbouwing van een vab tot woonhuis of bedrijfsruimte. Ook zijn er provinciale en gemeentelijke regelingen voor onderhoud en herstel van erf en erfbeplanting.
Voor herstel en onderhoud van (erkende) historische boerderijen (waarvoor veel stringentere eisen bestaan) zijn er tal van reguliere landelijke en provinciale regelingen. Die gelden ook voor boerderijen met een niet-agrarische functie.
In sommige gevallen is er veel geld nodig om een waardevolle boerderij of agrarisch complex te herstellen. Vaak zijn subsidieverstrekkers alleen bereid dergelijke projecten te financieren als er een nieuwe economische drager wordt gevonden.
Het is mogelijk dergelijke herontwikkelingsprojecten mede te financieren vanuit Europese regelingen voor structuurversterking van plattelandsgebieden (zoals D2-gelden; zie ook Financiering).
Tot slot kan geld gegenereerd worden voor herstel en (her)ontwikekling van historisch waardevolle gebouwendoor als gemeente gepaste woningbouw op een kavel toe te staan (rood voor rood). Zie ook het dossier Bouwen in het Buitengebied. Betrokken partijen
Bij de invulling en uitvoering van het vab-beleid zijn met name provincies en gemeenten betrokken. Daarnaast spelen uiteraard de (nieuwe) gebruikers van een vab een cruciale rol, omdat het behoud en de ontwikkeling van een historische boerderij uiteindelijk het resultaat is van de bereidheid van de eigenaar om te investeren in (het historische karakter van) gebouwen en erf.
Daarnaast blijkt uit veel projecten dat ook andere partijen een belangrijk rol kunnen spelen. Kamers van Koophandel komen steeds meer op voor de belangen van bedrijven die zich hebben gevestigd in vab’s, regionale landbouworganisaties pleiten veelal voor het toestaan van nevenfuncties op landbouwbedrijven, en lokale of regionale (cultuurhistorische) belangenverenigingen zijn vaak al actief met inventarisaties van waardevolle boerderijen. In veel provincies zijn - zeker sinds het jaar van de boerderij in 2003 - boerderijstichtingen actief, die opkomen voor het behoud en de herontwikkeling van historische boerderijen.
Deze organisaties beschikken over veel gebiedskennis en kunnen vaak behulpzaam zijn bij voorlichting over de (historische) waarde van een bepaald gebouw en over de manier waarop die waarden het best benut kunnen worden.
Ook architecten en (historische) deskundigen kunnen hieraan een belangrijke bijdrage leveren.
Als een boerderij is aangewezen als (rijks)monument, zijn er allerlei landelijke en provinciale regelingen en instanties die behulpzaam kunnen zijn bij behoud, herstel en ontwikkeling van een vab.
Betrokken partijen:
Projecten
Er zijn inmiddels al veel Belvedere-projecten in uitvoering waarin het hergebruik van vab’s een belangrijk of centraal thema is.
Ontwikkelen gemeentelijke aanpak
Om (vrijkomende) historisch waardevolle agrarische gebouwen te behouden en te ontwikkelen kan een gemeente diverse instrumenten inzetten. Welke instrumenten daarvoor het meest doeltreffende zijn, hangt af van de lokale situatie. Maatwerk is geboden.
Veel gebruikt is het voor-wat-hoort-wat-principe: een gemeente verleent ontwikkelingsruimte of geeft toestemming voor verbouwing in ruil voor investeringen in gebouwen of erf. De gemeente Woerden eist bij uitbreiding of ontwikkeling bijvoorbeeld een integraal plan voor het gehele complex. De gemeente legt dit vast in een privaatrechtelijk contract met de eigenaar: in ruil voor herbestemming verplicht de ondernemer zich tot een investering in de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden van opstallen en erf.
Ook veel gebruikt is het Beeldkwaliteitsplan, dat bijvoorbeeld kan worden verankerd in het bestemmingsplan of in de welstandsnota. In een beeldkwaliteitsplan geeft de gemeente aan aan welke beeldkwaliteitseisen nieuwe ontwikkelingen (zoals nevenfuncties, nieuwbouw, herbestemming en hergebruik) moeten voldoen. Cultuurhistorie en landschappelijke identiteit kunnen daarin belangrijke aandachtspunten zijn.
Voor het Reestdal, op de grens tussen Drente en Overijssel hebben het Oversticht en het Drents Plateau samen met overheden en belanghebbenden een beeldkwaliteistplan opgesteld dat sterk is geïnspireerd op de cultuurhistorische waarden in het gebied. De vier Reestdal-gemeenten hebben het beeldkwaliteitsplan integraal opgenomen in hun welstandsbeleid voor het buitengebied, of doen dat binnenkort.
Voorlichting en advies aan eigenaren
Vaak weten eigenaren niet wat waardevol is aan het gebouw, en hoe ze die waardevolle zaken kunnen benutten. Dat kan verhoplen worden door nieuwe eigenaren te adviseren en te ondersteunen. In de provincie Noord-Holland bijvoorbeeld probeert de Vereniging Vrienden van de Stolp (potentiële) kopers van historische stolpboerderijen van kennis te voorzien over voor de hand liggende verbouwzaken.
In de gemeente Boxtel (en ook elders) wordt aan nieuwe eigenaren van vab’s subsidie verstrekt om een (verbouw)plan op te stellen waarin cultuurhistorie en streekeigen architectuur een belangrijke rol spelen.
Gerelateerde projecten:
Aanvullende informatie
In oktober 2003 organiseerde projectbureau Belvedere een themadag over vrijkomende agrarische bebouwing en Belvedere. Het verslag van die dag bevat een overzicht van de problematiek, de kansen en de mogelijkheden in de praktijk (zie bibliotheek).e
Gerelateerde bibliotheek bestanden:
|
